🏘️ 종합부동산세 6월 1일 기준일 총정리 2026 | 1주택·다주택 세율 계산

종합부동산세, 줄여서 종부세는 매년 6월 1일이 과세 기준일이에요. 이 날짜가 왜 중요한가 하면, 같은 부동산이라도 6월 1일에 누가 등기부등본상 소유자였느냐에 따라 그 해 종부세를 누가 낼지가 완전히 결정되기 때문이에요. 5월 31일에 매도하면 양도자가 종부세를 안 내고, 6월 2일에 매도하면 그 해 종부세 전액을 양도자가 부담하게 돼요. 이 글에서는 6월 1일 기준일의 의미부터 1주택·다주택 세율, 절세 전략, 2026 개편 논의까지 한 번에 정리했어요.

한눈에 보기

• 종부세 과세 기준일: 매년 6월 1일 (등기부등본 기준)
• 납부 기간: 12월 1일 ~ 12월 15일 (국세청 고지)
• 기본공제: 1세대 1주택 12억 원 / 다주택자 9억 원
• 세율: 2주택 이하 0.5~2.7% / 3주택 이상 0.5~5%
• 2026년 공정시장가액비율: 60% (1주택자 특례 43~45%)

종부세 6월 1일 기준일이 왜 중요한가

종부세는 매년 6월 1일 현재 부동산 등기부등본상 소유자에게 1년 치 전액을 부과하는 보유세예요. 양도소득세나 취득세처럼 거래 시점에 발생하는 세금이 아니라 ‘특정 시점 보유 사실’을 기준으로 매기는 구조예요. 이 한 줄이 종부세 의사결정의 거의 모든 것을 결정해요.

6월 1일 직전 매매가 중요한 이유

• 5월 31일까지 매도 완료: 매도자는 그 해 종부세 대상 아님 (매수자가 부담)
• 6월 1일 매매: 6월 1일 등기 시점 기준 명의자가 부담
• 6월 2일 이후 매도: 매도자가 그 해 종부세 전액 부담

즉, 다주택자가 6월 1일 직전에 매도하면 한 해 종부세를 통째로 피할 수 있어요. 반대로 매수자는 6월 1일 이전에 등기를 마치면 그 해 종부세 대상이 돼요. 협상 시 잔금일을 5월 말~6월 초로 어떻게 잡느냐가 수백만 원 차이로 이어지는 이유예요.

재산세와의 차이

같은 보유세지만 종부세와 재산세는 부과 주체와 시기가 달라요.

기준일은 같지만 종부세는 공제액을 초과하는 고가 주택 보유자에게만 추가로 부과되는 누진 보유세예요.

2026 종부세 과세 대상과 세율 (1주택 vs 다주택 비교)

종부세는 주택 수와 합산 공시가격에 따라 세율이 달라져요. 2026년 현재 시행 중인 기준은 다음과 같아요.

세율 구간 (과세표준 기준)

• 3억 이하: 0.5%
• 3~6억: 0.7%
• 6~12억: 1.0%
• 12~25억: 1.3% (다주택 3주택 이상은 2.0%)
• 25~50억: 1.5% (3주택 이상 3.0%)
• 50~94억: 2.0% (3주택 이상 4.0%)
• 94억 초과: 2.7% (3주택 이상 5.0%)

3주택 이상 보유자는 동일 과세표준이라도 세율이 약 두 배 적용돼요. 절세 전략에서 ‘주택 수 줄이기’가 가장 큰 효과를 내는 이유예요.

1세대 1주택자 세액공제

• 고령자 세액공제: 60세 이상 20% / 65세 이상 30% / 70세 이상 40%
• 장기보유 세액공제: 5년 이상 20% / 10년 이상 40% / 15년 이상 50%
• 합산 한도 80% (고령자+장기보유 합쳐 최대 80%까지)

오래 살아온 1주택자라면 세액공제만으로도 종부세 부담을 절반 이하로 줄일 수 있어요.

6월 매매 시 종부세 책임자: 매도자 vs 매수자

거래 시점에 따른 종부세 부담을 사례로 정리했어요. 같은 거래라도 잔금일 하루 차이로 수백만 원이 달라질 수 있어요.

사례 1. 잔금일 5월 30일 (매도 완료)

• 6월 1일 등기 명의: 매수자
• 그 해 종부세 부담: 매수자
• 매도자: 그 해 종부세 면제

사례 2. 잔금일 6월 1일

• 6월 1일 등기 명의: 잔금 처리 시점에 따라 변동
• 등기 접수가 6월 1일 오전이면 매수자, 오후면 매도자 부담 가능성
• 실무에서는 분쟁 위험이 가장 큰 날짜라 매매 계약 시 잔금일 회피 권장

사례 3. 잔금일 6월 2일

• 6월 1일 등기 명의: 매도자
• 그 해 종부세 부담: 매도자
• 매수자: 그 해 종부세 면제 (다음 해부터 부담)

다주택자라면 5월 말 매도를 적극 노리는 게 절세에 유리해요. 반대로 매수자 입장에서는 6월 2일 이후 잔금을 협상하면 그 해 종부세를 피할 수 있어요. 주택담보대출 금리 비교 글에서 잔금 시점 자금 계획과 함께 검토해보면 좋아요.

1세대 1주택자 종부세 계산 예시

공시가격 15억 원 아파트를 1세대 1주택으로 5년간 보유한 65세 소유자를 가정해 계산해볼게요.

1. 과세표준 산정: 공시가격 15억 - 공제 12억 = 3억 원
2. 공정시장가액 적용: 3억 × 45% (1주택 특례) = 1.35억 원
3. 세율 적용: 1.35억 × 0.5% = 약 67.5만 원
4. 세액공제 적용: 67.5만 × (1 - 0.3 고령자 30%) = 약 47.3만 원
5. 장기보유 5년: 추가 20% 공제 → 약 37.8만 원
6. 최종 납부세액: 약 38만 원 수준

같은 공시가격 15억 아파트라도 다주택 3주택 이상 보유자라면 세율 1% + 공제 9억 + 공정시장가액 60%가 적용돼 세액이 360만 원 이상으로 뛰어요. 1주택자 특례 혜택이 그만큼 크다는 의미예요.

종부세 절세 전략

종부세는 정해진 세율과 공제가 있지만, 보유 형태를 조정하면 합법적으로 부담을 줄일 수 있어요.

부부 공동명의

1주택을 부부 공동명의로 보유하면 각자 9억 원씩 공제받을 수 있어요. 다만 1세대 1주택 12억 공제와 세액공제 혜택은 단독명의보다 불리할 수 있어 공시가격이 18억 원 이하라면 보통 단독명의가 유리해요. 18억 초과부터는 공동명의 검토 가치가 있어요.

일시적 2주택 특례

이사·상속 등으로 일시적으로 2주택이 된 경우, 일정 기간 내 종전 주택을 처분하면 1주택자로 인정받을 수 있어요. 기간 조건은 매년 정책 변경 가능성이 있어 양도 직전 국세청 또는 세무사 확인 권장이에요.

임대주택 등록 (장단점 비교)

임대사업자 등록 시 종부세 합산 배제 혜택이 있지만, 양도소득세 중과 등 다른 세금에서 불리해질 수 있어요. 상속세 개편 유산취득세 흐름과 함께 종합적으로 검토해야 해요.

증여를 통한 분산

자녀나 배우자에게 일부 지분 증여 시 종부세 부담을 분산할 수 있어요. 단 증여세가 발생하니 증여세 면제 한도 계산 방법 글에서 면제 한도를 확인하고 진행하세요.

2026 종부세 개편 논의와 향후 전망

2026년 현재 종부세 개편 논의가 활발해요. 핵심 논의 사항은 다음과 같아요.

• 기본공제 12억 원으로 통일: 1주택자와 다주택자 공제 격차 해소
• 주택 수 차등 폐지: 보유 주택 가액 합계 기준 가액 과세로 전환
• 1주택자 종부세 폐지 논의: 정치권 일부 안건으로 거론

이 개편안은 아직 확정되지 않은 논의 단계예요. 2026년 12월 납부분은 현행 제도 기준으로 부과되며, 개편안이 통과되면 빨라야 2027년 또는 그 이후 적용 가능성이 높아요. 보유 부동산이 있다면 매년 6월 1일 직후 국세청 홈택스에서 본인 종부세 모의 계산을 돌려보고 변동 상황을 체크하세요.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 6월 1일에 잔금을 치르면 그 해 종부세는 누가 내나요?

등기 접수 시점에 따라 달라요. 6월 1일 오전에 등기가 완료되면 매수자, 오후 또는 미완료라면 매도자가 부담할 가능성이 커요. 분쟁 소지가 가장 큰 날짜라 실무에서는 5월 31일까지 또는 6월 2일 이후로 잔금일을 잡는 게 안전해요.

Q2. 1세대 1주택자도 종부세 대상인가요?

공시가격 12억 원을 초과하는 주택을 보유하면 1세대 1주택자도 종부세 대상이에요. 다만 공정시장가액비율 43~45% 특례와 고령자·장기보유 세액공제(최대 80%)가 적용돼 실제 납부세액은 다주택자보다 훨씬 적어요.

Q3. 종부세는 언제 어떻게 내나요?

매년 12월 1일~12월 15일 사이에 국세청이 고지서를 발송하고, 같은 기간 내에 납부해야 해요. 납부세액이 250만 원을 초과하면 6개월 분납이 가능하고, 1세대 1주택자 중 만 60세 이상 또는 5년 이상 장기보유자는 종부세 납부유예(양도·상속 시점까지 연기) 신청도 가능해요.

Q4. 부부 공동명의가 무조건 절세에 유리한가요?

아니에요. 공시가격 18억 원 이하 1주택은 보통 단독명의(12억 공제 + 세액공제)가 더 유리해요. 18억 초과부터 공동명의(각자 9억 공제 = 18억) 효과가 커져요. 본인 상황은 국세청 종부세 간이 계산기로 두 가지 시나리오를 비교해보세요.

Q5. 6월 1일 기준일을 놓쳐서 종부세가 부과됐어요. 환급 가능한가요?

원칙적으로 6월 1일 기준 등기 명의자에게 부과된 종부세는 환급되지 않아요. 다만 등기 오류나 명의 이전 시점 분쟁이 있다면 매매 당사자 간 계약서에 종부세 부담 주체를 명시해두면 민사 정산이 가능해요. 분쟁 예방을 위해 부동산 매매 계약 시 종부세 정산 조항을 미리 넣는 게 안전해요.

종부세는 6월 1일 단 하루의 등기 명의로 그 해 납부 의무자가 결정되는 보유세예요. 다주택자라면 5월 말 매도, 매수자라면 6월 2일 이후 잔금이 그 해 종부세 절세의 핵심이에요. 1세대 1주택자도 공시가격 12억 초과 시 대상이지만 특례·세액공제로 부담은 훨씬 가벼워요. 매년 6월 1일 직후 본인 보유 상황을 점검하고, 12월 납부 시기 전에 분납·납부유예 옵션도 함께 검토하세요.